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关于的抵押我国农村房屋抵押的法律深思本科毕业论文模板

论文导读:

  [摘 要]我国现行的法律规定禁止宅基地使用权的抵押,但并未禁止宅基地上的农村房屋进行抵押。农民将房屋进行抵押贷款,必然会涉及宅基地使用权的问题,根据我国相关法律规定宅基地使用权的流转是禁止的。根据我国法律、法规的规定,分析农房抵押中存在的法律问题,希望能为建立完善农房抵押贷款机制提供思路和建议。

  [关键词]农村房屋;抵押;法定租赁权;法律思考

  一般认为,农村房屋,是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的自住房。房屋,作为不动产,由权利人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。城市房屋抵押早已开始,而农村房屋基于其特殊性,法律上规定宅基地使用权不能抵押。随着农村经济的快速发展,农村房屋抵押贷款将得以建立和完善。

  一、农村房屋抵押困境分析

  (一)法律障碍

  农民将自己的房屋抵押,一般是为了筹集资金,向银行等金融机构贷款,银行等金融机构为了降低其贷款风险,通常要求农民提供担保。当农民不能偿还贷款时,银行等金融机构就会行使其抵押权,然而法律规定农村房屋下的宅基地使用权不能与农村房屋一并抵押,这样就存在我国农村房屋抵押贷款法律规定与现实需要存在冲突。

  我国宪法明确规定,集体土地属于集体所有,农民对自己房屋下的宅基地只有使用权,而没有处分权。我国《物权法》第184条第2款规定“下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外”。《物权法》明确规定宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。因此,农民用农村房屋抵押融资受到限制。

  我国《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。我国实行农村村民“一户一宅”原则,即一户只能拥有一处宅基地,国家为了保障农民基本生存权利做到“居者有其屋”,政策上不支持农民住宅用于抵押融资。

  我国《担保法》第37条规定,农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押。同样,农民因房屋下的宅基地不能抵押融资。

  以上四部法律都明确规定了农村宅基地使用权不能抵押,现实当中,农村房屋抵押,通常认为是农村房屋作为抵押物,但其抵押的价值应包含房屋和房屋下的宅基地,而宅基地使用权是不能抵押的,因而推定农村房屋也不能抵押。

  (二)农村房屋抵押登记障碍

  一方面,由于我国农村人口多、面积大、范围广,登记工作难度大等原因,我国目前尚未对农村的房屋进行全面确权,绝大多数农村房屋没有房屋产权证,当房屋进行抵押时,抵押登记当然也就没有办法****。另一方面,根据《房屋登记办法》第 87 条规定:“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定的除外,房屋登记机关应当不予****。”国土资源部在 2004 年11 月2日也印发《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234 号)特别强调“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”因此,农村房屋的所有权转移登记仅限于集体经济组织内部的成员之间,而农村的需求又是有限的,这极大地限制了农民向银行等金融机构抵押贷款。

  (三)农村房屋价值评估障碍

  农村村民一旦无法偿还债款,抵押权人就会实现其抵押权。在抵押权人实现抵押权时,将如何认定农村房屋的价值呢?实际上,农村房屋的价值相比城市房屋难以确定其价值。农村房屋的建设与城市房屋的开发建造有很大的不同,农村房屋的价值评估缺乏统一可操作的标准,建房材料、成本质量差异很大,此外,农村房屋的价值评估机构大多来自城市,他们并不了解农村的相关情况,实地价值评估带来困难,而且农村房屋处在农村地区,这些都会影响农房本身的价值。除了物理上的原因外,现行法律对农户流转的限制,很难评估出相对公允的价值,使得抵押双方满意。

  二、农村房屋抵押的必要性与可行性之考察

  对于我国农村房屋是否可以抵押,人们有不同的观点。一种观点认为,根据“房地一体”原则,宅基地使用权不能转让,农村房屋也不能抵押,否则,违背了“房地一体”的原则;另一种观点主张“宅基地使用权不得单独转让、抵押,建造在宅基地上的住房转让、抵押的,宅基地使用权一并转让、抵押。”此观点认为,农村房屋可以抵押,并与宅基地一并抵押。第三种观点则认为,可以借鉴日本民法的作法,即引入宅基地使用权租赁制度,农村房屋的受让人可基于债权性质的宅基地使用权租赁权取得房屋的所有权。笔者认为,农村房屋抵押是市场经济的发展的必然要求,农村房屋抵押有其存在的必要性和可行性。

  (一)农村房屋抵押之必要性考察

  1.保障广大农民的财产权

  根据《中华人民共和国宪法》第 13 条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”农村房屋做为农民的一项私有财产,可以行使占有、使用、收益和处分的所有权能,即农民可以自由支配自己的房产。农村房屋抵押,有利于保障农民的财产权。

  2.盘活农村静态的资产

  虽然,法律并没有规定农村房屋不能抵押,但是受限于“房随地走,地随房走”的原则,农村房屋无法像城市房屋那样在市场进行自由流转,也不具备融资担保功能,这样一来,农村房屋这一资产不能流转,变成了“死产”。农村房屋抵押可以将静态的资产转化为活的资本,让农村房屋成为农村发展的生产要素,激活农村经济。

  3.城乡一体化的发展要求

  随着城市化战略的逐步实施,在基础设施比较完备,经济比较发达的地区,城镇与农村已经没有明显的界限,而农民房屋不能自由买卖,把已完成城镇一体化的状态,人为的割裂成城镇和农村。因此,从城乡一体化的角度出发,开展农村房屋抵押融资,使得农村房屋能够向城市房屋一样自由抵押处分符合城乡统筹的政策,对打破城乡隔绝、地域界限和身份限制,有利于建立全国统一、公平竞争和城乡和谐的大金融市场。

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